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Homeowners     19 Jul 2024

Pago de impuestos Airbnb México | Todo lo que necesitas saber

Para nadie es un secreto el auge que han tenido los alquileres vacacionales en los últimos años, impulsado por plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo. Propietarios en todo México han aprovechado la oportunidad de alquilar sus propiedades a corto plazo a turistas nacionales e internacionales. Sin embargo, junto con esta oportunidad viene la responsabilidad de cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por el gobierno mexicano. Cumplir con estas obligaciones no solo te ayudará a evitar sanciones, sino que también contribuirá al desarrollo económico del país. Continúa leyendo para saber todo sobre el pago de impuestos para tu Airbnb en México.

NOTA: Esto no es una asesoría fiscal, tan solo una guía para comprender los impuestos en México.

¿Qué define un alquiler vacacional?

Cuando hablamos de alquiler vacacional nos referimos al arrendamiento de una propiedad por períodos breves, generalmente de menos de un mes. Este tipo de alquiler es habitual en destinos turísticos y se realiza generalmente a través de plataformas digitales de reserva.

Por ser la plataforma pionera y una de las más grandes, el término “Airbnb” se usa en la jerga común como equivalente a cualquier propiedad de alquiler vacacional, esté o no publicada en dicha plataforma.

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¿Cuáles son las obligaciones fiscales para dueños de propiedades de alquiler vacacional, como mexicanos o residentes en México con RFC?

1. Registro correcto ante el SAT (Servicio de Administración Tributaria):

Para operar legalmente un alquiler vacacional en México, es fundamental estar registrado correctamente ante el SAT*. Este registro te convierte en un contribuyente formal y te permite emitir facturas, lo cual es necesario para declarar tus ingresos y pagar los impuestos correspondientes.

a. Deberás registrar, o bien cambiar, tu régimen fiscal ante el SAT, para que estés bajo el Régimen de Plataformas Tecnológicas.

b. Podrás elegir tu esquema de retención de impuestos, bien sea por Pagos Definitivos, o por Pagos Provisionales.

c. Obtener tu Certificado de Sello Digital (CSD).

*Recuerda que para inscribirte por primera vez en el SAT como persona física, deberás agendar una cita a través del portal de citas del SAT. Requisitos: CURP, identificación oficial vigente y comprobante de domicilio.



Consulta nuestra guía paso a paso para obtener estos requisitos en el SAT haciendo clic aquí.

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2. Pago de impuestos federales

a. Impuesto Sobre la Renta (ISR)

El ISR (Impuesto Sobre la Renta) se aplica a los ingresos obtenidos por el arrendamiento de tu propiedad. Tanto personas físicas como morales (empresas) están obligadas a cumplir con el pago de este impuesto.

¿Cuándo debes presentar la declaración del ISR de tus ingresos por alquiler vacacional?

  • Bajo el esquema de Pago Definitivo:

Si recibes ingresos directamente de los usuarios, debes presentar tu declaración del ISR a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos.

  • Bajo el esquema de Pago Provisional:

A más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos. O bien, a más tardar el día señalado en la tabla abajo, según el sexto dígito numérico de tu RFC:

Sexto dígito numérico del RFCFecha límite de pago
1 y 2Día 17 + 1 día hábil
3 y 4Día 17 + 2 días hábiles
5 y 6Día 17 + 3 días hábiles
7 y 8Día 17 + 4 días hábiles
9 y 0Día 17 + 5 días hábiles
Información adicional: Si el total de tus ingresos anuales obtenidos por la enajenación de bienes o prestación de servicios a través de internet mediante plataformas tecnológicas, salarios e intereses, no exceden de 300 mil pesos anuales, puedes optar por realizar pagos definitivos de ISR por los ingresos obtenidos a través de Internet, mediante las citadas plataformas tecnológicas. Consulta aquí el paso a paso de cómo presentar tu declaración del ISR bajo el Régimen de Plataformas Tecnológicas.

b. Impuesto al Valor Agregado (IVA)

El IVA es un impuesto indirecto, es decir, los contribuyentes no lo pagan directamente, sino que lo trasladan o cobran a un tercero, hasta llegar al consumidor final.

Este impuesto lo debes pagar cuando realices actos o actividades gravados por la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

La tasa general del IVA en México es del 16%

¿Cuándo debes presentar la declaración del IVA de tus ingresos por alquiler vacacional?

  • Bajo el esquema de Pago Definitivo por cobro directo:

Si realizas el cobro directamente de los usuarios, a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponda el cobro.

  • Bajo el esquema de Pago Definitivo:

A más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponda el cobro. O bien, a más tardar el día señalado en la tabla abajo, según el sexto dígito numérico de tu RFC:

Sexto dígito numérico del RFCFecha límite de pago
1 y 2Día 17 + 1 día hábil
3 y 4Día 17 + 2 días hábiles
5 y 6Día 17 + 3 días hábiles
7 y 8Día 17 + 4 días hábiles
9 y 0Día 17 + 5 días hábiles
*Información adicional: Si el total de tus ingresos en el ejercicio inmediato anterior por actividades realizadas con la intermediación no exceden de 300 mil pesos anuales y además no recibes ingresos distintos a salarios o intereses, puedes optar por considerar las retenciones que te realizan las plataformas tecnológicas como definitivas.
Si optas por considerar las retenciones de IVA como definitivas, tendrás el beneficio de no presentar la Declaración Informativa de Operaciones con Terceros (DIOT).

Consulta aquí el paso a paso de cómo presentar tu declaración del IVA bajo el Régimen de Plataformas Tecnológicas – Pago Definitivo.

3. Pago de impuestos estatales

a. Impuesto Sobre Hospedaje

El ISH es un impuesto específico de cada estado y se aplica a los ingresos obtenidos por la renta de propiedades turísticas. Las tasas varían entre el 2% y el 5%, dependiendo del estado. 

Es un impuesto indirecto, puesto que es asumido por el huésped y no por el dueño.

Consulta aquí qué estados cobran el Impuesto Sobre Hospedaje y cuál es el porcentaje en cada uno de ellos.

¿Cómo y cuándo se paga el Impuesto Sobre Hospedaje?

El pago del ISH debe realizarse de forma mensual, excepto en Morelos, Jalisco y Oaxaca, donde su cumplimiento es bimestral. Se paga en las fechas que marca la ley de cada estado, usualmente dentro de los primeros 15 o 17 días del mes subsecuente.

En este impuesto estatal en específico el dueño de la propiedad, al trabajar con Naya Homes (Intermediario), no está obligado a la presentación y/o pago de la declaración, debido a que Naya Homes cobra el impuesto al huésped en cualquier plataforma (excepto Airbnb) y lo declara directamente al estado correspondiente.

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4. Retenciones

a. Retención del ISR | Personas físicas

Con la reforma fiscal de 2021, se ajustaron las tasas de retención aplicables de acuerdo al tipo de servicio que se presta para quedar como sigue:

Tipo de servicioRetención ISR (%)
Transporte terrestre de pasajeros y de entrega de bienes0.021
Prestación de servicios de hospedaje0.04
Enajenación de bienes y prestación de servicios0.01
Nota: Las tasas contenidas en las tablas son las que aplicarán las plataformas de intermediación sobre el total de ingresos que cobren dichas plataformas y les entreguen a las personas físicas.

En el caso de que la persona física efectúe cobros directos a sus clientes, debe aplicar las tasas al total de ingresos cobrados por dichas actividades de manera directa adicionados con el total de ingresos pagados por la plataforma y podrá acreditar el ISR retenido.

b. Retención del IVA | Personas físicas

En el caso de los alquileres vacacionales, cuando existe una plataforma intermediaria que es la que cobra el precio + IVA de las operaciones realizadas, estas deberán retener el 50% del IVA de la persona física; o bien el 100%, en caso de que esta persona física no proporcione su RFC. Posteriormente, el intermediario es responsable de pagar ese IVA al gobierno.

El IVA se debe calcular por cada mes correspondiente, aplicando la tasa de 16 % a las contraprestaciones efectivamente cobradas en dicho mes y pagarlo mediante declaración electrónica que debe presentarse a más tardar el día 17 del mes siguiente de que se trate.

5. Declaraciones

Es obligación presentar declaraciones mensuales de IVA e ISR, así como una declaración anual. Esto asegura estar al día con tus obligaciones fiscales y evitar multas.

a. Declaraciones mensuales

Tanto en los esquemas de pago definitivo como de pago provisional, la declaración debe hacerse a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos.

b. Declaración anual

  • Persona física: A más tardar el 30 de abril del año siguiente al que acumuló ingresos
  • Persona moral: A más tardar el 31 de marzo del año siguiente al que acumuló ingresos

*Multas y sanciones por incumplimiento de la declaración anual

El incumplimiento de las obligaciones fiscales puede resultar en multas significativas, sanciones y la suspensión de tu registro ante el SAT.

De acuerdo con el artículo 82, fracción I, inciso b, del Código Fiscal de la Federación (CFF), habrá una multa de mil 810 pesos a 44 mil 790 pesos por cada obligación a que esté afecto, al presentar una declaración, solicitud, aviso o constancia, fuera del plazo señalado en el requerimiento o por su incumplimiento.

Además, si dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que se presentó la declaración por la cual se impuso la multa, el contribuyente presenta declaración complementaria de aquella, declarando contribuciones adicionales, por dicha declaración también se aplicará una multa de mil 810 pesos a 22 mil 400 pesos.

6. Deducciones Fiscales

Es posible deducir de tus impuestos algunos gastos relacionados con el mantenimiento de tu propiedad, servicios, y comisiones de plataformas de alquiler.

Las deducciones autorizadas son las siguientes, siempre que estén relacionadas con la actividad declarada y que se cuente con las facturas respectivas:

  1. Compras de mercancía, materias primas, productos terminados o semiterminados
  2. Devoluciones recibidas, descuentos o bonificaciones realizadas, siempre que se haya acumulado el ingreso correspondiente para efectos de calcular el impuesto
  3. Pago de sueldos o salarios a personal contratado
  4. Pago de arrendamiento de inmuebles utilizados para producir o almacenar los bienes
  5. Pago de servicios de luz y teléfono relacionados con la producción y venta de los bienes
  6. Papelería y artículos de escritorio
  7. Intereses pagados derivados de créditos otorgados, que hayan sido invertidos en el desarrollo de las actividades
  8. Cuotas pagadas como patrón al Instituto Mexicano del Seguro Social, incluso cuando estas sean a cargo de los trabajadores
  9. Impuestos locales pagados a la Secretaría de Finanzas de la entidad federativa donde se tenga el domicilio fiscal
  10. Combustible y mantenimiento de vehículos utilizados exclusivamente para la actividad
  11. Inversiones (terreno, construcciones, equipo de oficina, de cómputo, entre otras)

¿Qué necesitas para justificar estas deducciones?

  • Facturas de los gastos que quieres deducir
  • Contar con CFDI vigente y que se haya realizado de acuerdo a las normas del Anexo 20
  • Pagar por cualquier medio electrónico (tarjeta de débito, tarjeta de crédito, transferencia electrónica, etc.)

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Implicaciones fiscales para extranjeros que poseen propiedades en México

Los propietarios extranjeros de bienes inmuebles en México, que no residen en el país, deben cumplir con las obligaciones fiscales de su país de residencia.

Cuando rentas tu propiedad mediante una empresa de administración de propiedades mexicana, como Naya Homes, el proceso implica lo siguiente:

1. El propietario hace un contrato con Naya Platform mediante el cual Naya Platform se compromete a anunciar la propiedad en su propia plataforma digital para la reserva de huéspedes. 

2. Los huéspedes reservan la propiedad a través de la plataforma Naya. Los pagos por estas estancias se realizan al propietario a través de Naya como intermediario.

3. Dado que la Plataforma Naya califica como un servicio de intermediación digital entre el propietario y los huéspedes en términos de la Reforma Fiscal de Servicios Digitales, el flujo de efectivo entregado a los Propietarios estará sujeto a la siguiente tasa de retención dependiendo de la naturaleza del Propietario en cuestión:

PropietarioISRIVA
Compañía mexicanaN/AN/A
Individuo mexicano que presente RFC4%50% (es decir, 8%)
Individuo mexicano que no presente RFC20%100% (es decir, 16%)
Compañía extranjera*N/A100% (es decir, 16%)
Individuo extranjero*N/A100% (es decir, 16%)
*En el caso de propietarios extranjeros, ya sean individuos o compañías, Naya Homes deberá hacer una retención del 100% del IVA, es decir, el 16% del valor de la renta.

Importancia de un asesor fiscal: Dado que las obligaciones fiscales pueden ser complejas y variar dependiendo tanto del régimen fiscal en México como del país de origen del extranjero, es crucial contar con un asesor fiscal que conozca tanto las leyes mexicanas como los tratados internacionales de doble tributación. Este asesor puede guiarte en el cumplimiento de tus obligaciones fiscales y ayudarte a optimizar tus impuestos.


En conclusión…

Tener una propiedad para alquiler vacacional en México puede ser una excelente fuente de ingresos, pero también implica cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Desde estar correctamente registrado ante el SAT bajo el régimen que corresponde, hasta declarar tus ingresos y pagar impuestos como el ISR, IVA y el Impuesto Sobre Hospedaje, cada paso es importante para mantener tu negocio en regla y evitar sanciones. Cumplir con el pago de impuestos de Airbnb en México puede ser complejo, por eso recomendamos siempre contar con la asesoría adecuada, para que puedas operar tu negocio legalmente y aportes al bienestar de la economía nacional. ¡Así que prepárate, infórmate y mantén tu alquiler vacacional en orden!

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