Para nadie es un secreto el auge que han tenido los alquileres vacacionales en los últimos años, impulsado por plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo. Propietarios en todo México han aprovechado la oportunidad de alquilar sus propiedades a corto plazo a turistas nacionales e internacionales. Sin embargo, junto con esta oportunidad viene la responsabilidad de cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por el gobierno mexicano. Cumplir con estas obligaciones no solo te ayudará a evitar sanciones, sino que también contribuirá al desarrollo económico del país. Continúa leyendo para saber todo sobre el pago de impuestos para tu Airbnb en México.
NOTA: Esto no es una asesoría fiscal, tan solo una guía para comprender los impuestos en México.
Cuando hablamos de alquiler vacacional nos referimos al arrendamiento de una propiedad por períodos breves, generalmente de menos de un mes. Este tipo de alquiler es habitual en destinos turísticos y se realiza generalmente a través de plataformas digitales de reserva.
Por ser la plataforma pionera y una de las más grandes, el término “Airbnb” se usa en la jerga común como equivalente a cualquier propiedad de alquiler vacacional, esté o no publicada en dicha plataforma.
¿Rentar a corto o largo plazo? Entiende las diferencias, ventajas y desventajas de cada modelo y descubre cuál le conviene más a tu propiedad.
Para operar legalmente un alquiler vacacional en México, es fundamental estar registrado correctamente ante el SAT*. Este registro te convierte en un contribuyente formal y te permite emitir facturas, lo cual es necesario para declarar tus ingresos y pagar los impuestos correspondientes.
a. Deberás registrar, o bien cambiar, tu régimen fiscal ante el SAT, para que estés bajo el Régimen de Plataformas Tecnológicas.
b. Podrás elegir tu esquema de retención de impuestos, bien sea por Pagos Definitivos, o por Pagos Provisionales.
c. Obtener tu Certificado de Sello Digital (CSD).
Consulta nuestra guía paso a paso para obtener estos requisitos en el SAT haciendo clic aquí.
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El ISR (Impuesto Sobre la Renta) se aplica a los ingresos obtenidos por el arrendamiento de tu propiedad. Tanto personas físicas como morales (empresas) están obligadas a cumplir con el pago de este impuesto.
¿Cuándo debes presentar la declaración del ISR de tus ingresos por alquiler vacacional?
Si recibes ingresos directamente de los usuarios, debes presentar tu declaración del ISR a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos.
A más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos. O bien, a más tardar el día señalado en la tabla abajo, según el sexto dígito numérico de tu RFC:
| Sexto dígito numérico del RFC | Fecha límite de pago |
| 1 y 2 | Día 17 + 1 día hábil |
| 3 y 4 | Día 17 + 2 días hábiles |
| 5 y 6 | Día 17 + 3 días hábiles |
| 7 y 8 | Día 17 + 4 días hábiles |
| 9 y 0 | Día 17 + 5 días hábiles |
El IVA es un impuesto indirecto, es decir, los contribuyentes no lo pagan directamente, sino que lo trasladan o cobran a un tercero, hasta llegar al consumidor final.
Este impuesto lo debes pagar cuando realices actos o actividades gravados por la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
La tasa general del IVA en México es del 16%
¿Cuándo debes presentar la declaración del IVA de tus ingresos por alquiler vacacional?
Si realizas el cobro directamente de los usuarios, a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponda el cobro.
A más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponda el cobro. O bien, a más tardar el día señalado en la tabla abajo, según el sexto dígito numérico de tu RFC:
| Sexto dígito numérico del RFC | Fecha límite de pago |
| 1 y 2 | Día 17 + 1 día hábil |
| 3 y 4 | Día 17 + 2 días hábiles |
| 5 y 6 | Día 17 + 3 días hábiles |
| 7 y 8 | Día 17 + 4 días hábiles |
| 9 y 0 | Día 17 + 5 días hábiles |
Consulta aquí el paso a paso de cómo presentar tu declaración del IVA bajo el Régimen de Plataformas Tecnológicas – Pago Definitivo.
El ISH es un impuesto específico de cada estado y se aplica a los ingresos obtenidos por la renta de propiedades turísticas. Las tasas varían entre el 2% y el 5%, dependiendo del estado.
Es un impuesto indirecto, puesto que es asumido por el huésped y no por el dueño.
Consulta aquí qué estados cobran el Impuesto Sobre Hospedaje y cuál es el porcentaje en cada uno de ellos.
¿Cómo y cuándo se paga el Impuesto Sobre Hospedaje?
El pago del ISH debe realizarse de forma mensual, excepto en Morelos, Jalisco y Oaxaca, donde su cumplimiento es bimestral. Se paga en las fechas que marca la ley de cada estado, usualmente dentro de los primeros 15 o 17 días del mes subsecuente.
En este impuesto estatal en específico el dueño de la propiedad, al trabajar con Naya Homes (Intermediario), no está obligado a la presentación y/o pago de la declaración, debido a que Naya Homes cobra el impuesto al huésped en cualquier plataforma (excepto Airbnb) y lo declara directamente al estado correspondiente.
Al comparar Airbnb vs. Naya Homes, es importante tener en cuenta que ambos tienen propósitos diferentes. Descubre cuál te conviene.
Con la reforma fiscal de 2021, se ajustaron las tasas de retención aplicables de acuerdo al tipo de servicio que se presta para quedar como sigue:
| Tipo de servicio | Retención ISR (%) |
| Transporte terrestre de pasajeros y de entrega de bienes | 0.021 |
| Prestación de servicios de hospedaje | 0.04 |
| Enajenación de bienes y prestación de servicios | 0.01 |
En el caso de que la persona física efectúe cobros directos a sus clientes, debe aplicar las tasas al total de ingresos cobrados por dichas actividades de manera directa adicionados con el total de ingresos pagados por la plataforma y podrá acreditar el ISR retenido.
En el caso de los alquileres vacacionales, cuando existe una plataforma intermediaria que es la que cobra el precio + IVA de las operaciones realizadas, estas deberán retener el 50% del IVA de la persona física; o bien el 100%, en caso de que esta persona física no proporcione su RFC. Posteriormente, el intermediario es responsable de pagar ese IVA al gobierno.
El IVA se debe calcular por cada mes correspondiente, aplicando la tasa de 16 % a las contraprestaciones efectivamente cobradas en dicho mes y pagarlo mediante declaración electrónica que debe presentarse a más tardar el día 17 del mes siguiente de que se trate.
Es obligación presentar declaraciones mensuales de IVA e ISR, así como una declaración anual. Esto asegura estar al día con tus obligaciones fiscales y evitar multas.
Tanto en los esquemas de pago definitivo como de pago provisional, la declaración debe hacerse a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponden los ingresos.
El incumplimiento de las obligaciones fiscales puede resultar en multas significativas, sanciones y la suspensión de tu registro ante el SAT.
De acuerdo con el artículo 82, fracción I, inciso b, del Código Fiscal de la Federación (CFF), habrá una multa de mil 810 pesos a 44 mil 790 pesos por cada obligación a que esté afecto, al presentar una declaración, solicitud, aviso o constancia, fuera del plazo señalado en el requerimiento o por su incumplimiento.
Además, si dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que se presentó la declaración por la cual se impuso la multa, el contribuyente presenta declaración complementaria de aquella, declarando contribuciones adicionales, por dicha declaración también se aplicará una multa de mil 810 pesos a 22 mil 400 pesos.
Es posible deducir de tus impuestos algunos gastos relacionados con el mantenimiento de tu propiedad, servicios, y comisiones de plataformas de alquiler.
Las deducciones autorizadas son las siguientes, siempre que estén relacionadas con la actividad declarada y que se cuente con las facturas respectivas:
¿Qué necesitas para justificar estas deducciones?
Can you buy a house in Mexico without a residency? Many foreigners want to invest in Mexico real estate but aren’t sure where to start.
Los propietarios extranjeros de bienes inmuebles en México, que no residen en el país, deben cumplir con las obligaciones fiscales de su país de residencia.
Cuando rentas tu propiedad mediante una empresa de administración de propiedades mexicana, como Naya Homes, el proceso implica lo siguiente:
1. El propietario hace un contrato con Naya Platform mediante el cual Naya Platform se compromete a anunciar la propiedad en su propia plataforma digital para la reserva de huéspedes.
2. Los huéspedes reservan la propiedad a través de la plataforma Naya. Los pagos por estas estancias se realizan al propietario a través de Naya como intermediario.
3. Dado que la Plataforma Naya califica como un servicio de intermediación digital entre el propietario y los huéspedes en términos de la Reforma Fiscal de Servicios Digitales, el flujo de efectivo entregado a los Propietarios estará sujeto a la siguiente tasa de retención dependiendo de la naturaleza del Propietario en cuestión:
| Propietario | ISR | IVA |
| Compañía mexicana | N/A | N/A |
| Individuo mexicano que presente RFC | 4% | 50% (es decir, 8%) |
| Individuo mexicano que no presente RFC | 20% | 100% (es decir, 16%) |
| Compañía extranjera* | N/A | 100% (es decir, 16%) |
| Individuo extranjero* | N/A | 100% (es decir, 16%) |
Importancia de un asesor fiscal: Dado que las obligaciones fiscales pueden ser complejas y variar dependiendo tanto del régimen fiscal en México como del país de origen del extranjero, es crucial contar con un asesor fiscal que conozca tanto las leyes mexicanas como los tratados internacionales de doble tributación. Este asesor puede guiarte en el cumplimiento de tus obligaciones fiscales y ayudarte a optimizar tus impuestos.
Tener una propiedad para alquiler vacacional en México puede ser una excelente fuente de ingresos, pero también implica cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Desde estar correctamente registrado ante el SAT bajo el régimen que corresponde, hasta declarar tus ingresos y pagar impuestos como el ISR, IVA y el Impuesto Sobre Hospedaje, cada paso es importante para mantener tu negocio en regla y evitar sanciones. Cumplir con el pago de impuestos de Airbnb en México puede ser complejo, por eso recomendamos siempre contar con la asesoría adecuada, para que puedas operar tu negocio legalmente y aportes al bienestar de la economía nacional. ¡Así que prepárate, infórmate y mantén tu alquiler vacacional en orden!
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